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宅基地合作建房協議范本【通用版】

發布時間:2020-04-30
    基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村宅基地主要是為村民建房著想,現如今拆遷勢頭旺氣的時候,總有人會與農村人合作有地有資金,于是簽訂宅基地合作建房協議,接下來小編帶大家來看看此類合同的訂立,和分享一個宅基地合作建房的案例。

宅基地合作建房協議范本【通用版】

  甲方(供地方): 身份證號碼:

  乙方(出資方): 身份證號碼:

  甲乙雙方經友好協商,甲方自愿以自有宅基地使用權與乙方共同合作建房。經充分協商,達成如下協議:

  風險告知:我國《合同法》第六十條規定,當事人應當按照約定全面履行自己的義務。但是,一紙合同并不意味著是一張萬全的護身符。如果合同內容違反我國法律、法規,則違法部分無效。

  第一條 房屋和宅基地的有關情況

  1、座落:本協議房屋(宅基地)位于_____市____________________。

  2、來源:本協議宅基地是_____市____________________村同意為甲方享有使用權的宅基地,甲方已取得《集體土地建設用地使用證》和《房屋所有權證》(見協議附件1)。

  3、房屋和宅基地現狀(拆建前):用地面積約______㎡,建筑基底面積約______㎡,建筑面積約______㎡,房屋老舊,外墻斑駁,需要拆舊建新。

  第二條 合作方式

  甲方負責提供上述房屋和宅基地,乙方負責出資拆建,資源共享興建一棟框架結構的____層房屋。

  建成后的房屋共___層,一梯___戶,共___套房,總建筑面積約_____㎡。建成后的房屋的戶型、規格、面積等,以協議附件2《房屋面積分配表》所載明的為準;如有差異,則以實際測量為準。

  第三條 建房資金

  建房資金全部由雙方提供,其中甲方出資_______萬元(大寫:__________萬元),乙方出資_______萬元(大寫:__________萬元)。以實際發生金額為準。

  第四條 房屋的分配及相關權利

  房屋建成后,房屋面積及樓層位置作如下分配:

  1、建成后的房屋中,____________________________________________的產權歸甲方所有。________________________________________的產權歸乙方及其他出資方分配享有。各方的具體房屋分配以協議附件2《房屋面積分配表》為準。

  2、本協議項下房屋屬永久性居住房(按法律規定年限處理),合作各方有權不經同意、不需通知即自行處置各自名下的房屋,包括但不限于自用、出租、轉讓、贈與等,各方的繼承人有權繼承各自名下的房屋。

  以上處分、繼承等事項的辦理如需甲方協助的,甲方應提供必要的協助和配合,但甲方不承擔所需的一切費用。

  3、甲乙雙方對所分得房屋的使用、出租、轉讓、贈與、繼承等所產生的法律責任,由該方自行承擔。

  4、各方分得的房屋如果被政府拆除而沒有補償的,各方自行承擔風險和損失,各方對此表示清楚且無異議。

  第五條 房屋拆遷改造或征收(征用)等有關補償的處理

  本協議房屋如因拆遷改造或征收(征用)或其他原因而有補償的,補償所得的資金或房屋或其他實物,由甲乙雙方及其他出資方按“房屋面積比例”享有和分配。具體的“房屋面積比例”按協議附件2《房屋面積分配表》確定。如有面積差異,則以實際測量為準。

  本協議房屋如因拆遷改造或征收(征用)或其他原因而有補償,而相關補償業經甲方名義取得的,甲方應在取得補償款后____個工作日內按乙方應得的補償額(按房屋面積比例計算)交付給乙方;甲方逾期交付的,每逾期一天,甲方需按應交付的補償總額的____‰向乙方支付違約金。

  如果甲方違反以上約定,導致乙方無法順利得到相關補償,或甲方逾期支付相關補償超過60天且乙方終止合同的,甲方除需返還乙方投資總額外(如甲乙雙方對乙方投資總額無法達成一致,則按建房時的建造和裝修成本計算,下同),還需按所建房屋違約時的市場價值的兩倍向乙方支付違約金。

  風險告知:我國《物權法》第一百五十三條規定:宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。農村宅基地屬于集體所有。農村居民對宅基地只有使用權,沒有所有權。宅基地的所有權和使用權受法律保護,任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓。

  第六條 甲乙雙方的責任

  (一)甲方責任

  1、甲方保證其所提供的房屋及宅基地使用權為其享有,甲方擁有合法、完全的處分權,并提供該房屋及宅基地屬甲方享有的村委會或相關單位出具的證明文件和其他有關資料。

  2、甲方負責辦理建房的相關手續,負責協調與建房有關單位的關系,并處理好周邊、鄰里關系,確保建設施工的順利完成。

  3、如果本協議項下房屋的房地產權登記確權到乙方名下的條件成熟,甲方應無條件配合乙方辦理產權登記手續(辦證相關費用按房屋面積比例由各方分擔)。

  4、甲方應保證其配偶、子女及其繼承人對本次合作建房、該房屋和宅基地的權屬變更等事宜知情且無異議。

  5、甲方保證該房屋及宅基地沒有轉讓、贈與、出租給任何第三人,也不存在其他權利限制。若因該房屋及宅基地的權屬等問題發生爭議,甲方負責解決并承擔一切經濟和法律責任,由此給乙方及相關出資方造成損失的,甲方須負責賠償。

  6、本協議簽訂后,甲方不得拒絕提供該房屋及宅基地,不得將約定歸乙方的房屋及宅基地轉讓、抵押、出租、贈與他人。

  7、如果甲方違反本協議約定,導致乙方無法實現合同目的或協議被終止、解除,甲方除需返還乙方投資總額外,還需按所建房屋違約時的市場價值的兩倍向乙方支付違約金。本協議其他條款對甲方違約責任已有特別約定的,從其約定。

  (二)乙方責任

  1、負責與其他出資方籌備和投入建房資金。

  2、負責組織房屋的拆除、設計、施工建設,工期為____個月。

  3、負責所建房屋的質量和施工安全。

  4、負責房屋的裝修工作(裝修標準按協議附件3《房屋裝修標準》執行)。

  5、如果乙方中途退出合作建房,則乙方所投入的全部資金及建筑物歸甲方所有。

  第七條 其他事項

  1、因本協議引起或與本協議有關的爭議,雙方應友好協商并簽訂補充協議解決。協議不成,雙方均有權向房屋所在地的人民法院起訴。

  2、因違約引起訴訟,違約方除承擔違約責任外,還需承擔守約方因提起訴訟所發生的訴訟費、保全費、律師費、調查費、評估鑒定費等相關費用。

  3、本協議主文共4頁。本協議一式三份,甲方執一份,乙方執一份,見證律師存一份,具有同等法律效力。本協議自甲乙雙方簽字之日起生效。

  協議附件:

  1、《集體土地建設用地使用證》和《房屋所有權證》

  2、房屋面積分配表

  3、房屋裝修標準

  4、甲乙雙方身份證復印件

  (以下無正文)

  甲方(簽字、指模):____________乙方(簽字、指模):_____________

  ____年___月___日 ____年___月___日

  宅基地上合作建房協議的效力認定及處理

  【案情】

  魏家姐妹出嫁后分別住在城市和農村。2001年,妹妹經批準獲得一處宅基地,并辦理建房手續。因缺少建房資金,就找姐姐籌集建房資金,當時雙方未簽訂合伙建房協議,未明確各自出資數額和所有份額。同年5月建成四層樓房屋,建筑面積376平方米;房屋登記在妹妹名下;至2004年10月,妹妹向姐姐出具欠條,欠條上明確她欠姐姐房屋款16萬元,并明確以二層、四層折價補償,姐姐對此并無異議。2009年7月,姐姐向一審法院起訴,請求:依法確認四層房屋中的二、四層歸姐姐所有;妹妹將二、四層房屋過戶到姐姐名下。

  【分歧】

  本案的爭議焦點是欠條的性質和效力問題,審理中產生如下三種觀點:

  第一種意見認為,欠條證明雙方存在債權債務關系,“以二層、四層折價補償”的表述可以理解為用二層、四層作為此債務的抵押擔保。法律明確規定宅基地使用權不能抵押,所以宅基地上的建筑物無法設立抵押登記。由于不動產抵押權適用是登記要件主義,所以抵押權不成立,姐姐要求過戶房產的訴訟請求不應支持,并且欠條也超過訴訟時效,姐姐還對債權喪失勝訴權。

  第二種意見認為,在房屋建成后,雙方通過欠條的形式明確了建房款和房屋產權如何分配等合作建房合同所需的主要條款,應認定欠條為合作建房協議的性質。合作建房是雙方當時的真實意思表示,協議應認定為有效,應支持姐姐的訴訟請求。

  第三種意見認為,欠條為合作建房協議,理由同上,但此合作建房協議應認定為無效,合同無效后因合同取得的財產應當予以返還;不能返還的應當折價補償。本案中妹妹應返還姐姐投資的16萬元建房款,并補償相對應財產增值部分。

  【評析】

  筆者同意第三種意見。

  1.關于欠條的性質認定問題。正確認定此欠條的性質應從尊重雙方當事人的真實意思和欠條的具體內容出發。首先,雙方在合作建房前就對具體事項進行過磋商,因出資額不能確定而無法確定產權分配,但雙方是親姐妹,在沒有簽訂協議就開始投資建房是合情合理的。在房屋建成后,出資額已確定,妹妹就用欠條的形式明確了姐姐的出資額和產權分配方案,姐姐沒有提出異議,表明雙方認可此方案,因此合作建房是雙方的真實意思表示。其次,欠條的具體內容也符合合作建房協議需具備的主要條款。本案中,欠條上明確的“欠姐姐房屋款16萬”是對建房資金的約定;“以二層、四層折價補償”是對產權分配的約定。所以,欠條應認定為合作建房協議。

  2.合作建房協議的效力問題。由于本案是在宅基地上建房,要正確認定協議的效力應從宅基地的性質、目的和現行的法律法規出發來綜合分析。宅基地使用權是我國特有的一種用益物權,宅基地使用權人必須具有集體經濟組織成員身份;宅基地只能用于建造住宅及其附屬設施,主要用途是自用,限于居住功能;宅基地無償取得,使用期限上無限制。基于以上特點,我國對宅基地的流轉采取了嚴格的限制,宅基地只能在本集體經濟組織成員間轉讓,禁止城鎮居民在農村購置宅基地。本案中兩姐妹戶籍分別在城市和農村,姐姐沒有集體經濟組織成員身份,不能享有宅基地使用權。我國實行房地一體主義,房屋所有權和宅基地使用權不可分割,由于雙方合作建房協議約定了房屋的產權分配,姐姐按協議就應享有相應的宅基地使用權,但我國嚴格限制流轉制度,使姐姐的城鎮身份無法登記享有宅基地使用權,從而無法登記享有房屋所有權。所以可以認定合作建房協議因為違反法律、行政法規的強制性規定導致合同無效。

  3.合作建房協議認定無效后的財產返還問題。根據合同法第五十八條規定,宅基地使用權人應返還建房款并加上房屋增值部分的損失一并補償給投資人。如遇到拆遷應根據對建設房屋的出資份額認定房屋補償款的分配份額,而宅基地補償款應歸村民一方所有。本案中法院應先向姐姐釋明,如果姐姐不變更訴訟請求,因該合同是當然的、自始的無效,且任何人都可主張該合同無效,即使當事人沒有提出合同無效的請求,法院也可以直接認定合同違反了法律法規的強制性規定而無效。對于無效后的財產返還問題,妹妹應返還姐姐出資的16萬元建設成本和補償房屋相應的財產增值部分,對此姐姐可以另案主張權利。所以法院應先向當事人釋明后,判決合作建房協議無效,投資款返還及補償問題,姐姐可另行起訴。

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