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樓頂空間的所有權人是頂層住戶嗎?

來源:大律師網 法律知識 時間:2020-04-29 瀏覽:0
導讀:案情簡介:景帝花園是某住宅小區,擁有8幢20層高的樓宇。王某住在該住宅小區5號樓的頂層。王某的妻子孫某沒有固定工作,主要在家從事家務。平時她閑來無事就喜歡養些花花草草打發時間。2005年,夫婦倆見花市行情見漲,

案情簡介:

景帝花園是某住宅小區,擁有8幢20層高的樓宇。王某住在該住宅小區5號樓的頂層。王某的妻子孫某沒有固定工作,主要在家從事家務。平時她閑來無事就喜歡養些花花草草打發時間。2005年,夫婦倆見花市行情見漲,當地的月季花在花店里都脫銷了,而孫某經過幾年養殖花卉也積累了一些種養月季的經驗,于是商量著讓妻子利用所長,培育月季再銷售出去,既可以打發時間,也可以獲得一些收入。于是,二人征得5號樓頂層所有住戶的同意后,在該樓的樓頂修建了一個很大的花圃,孫某每日在此培植月季。然而,5號樓其他樓層的居民們對于王某、孫某占用樓頂的行為十分不滿,紛紛向負責景帝花園物業管理的東方陽光物業管理有限公司和有關的管理部門投訴。于是,東方陽光物業管理有限公司要求王某和孫某立刻停止其行為,將5號樓的樓頂恢復原狀。王某和孫某認為建造花圃只影響頂層用戶,而自己家已經征得了頂層所有住戶的同意,況且建造花圃、購買植株肥料等花費了不少,把樓頂恢復原狀會給自己帶來較大的經濟損失,于是拒不停止其行為。

無奈之下,東方陽光物業管理有限公司將王某和孫某告上了法院。最后,雙方達成和解協議,原告撤訴。

分析:

本案是一起由建筑物區分所有權人侵占共用部位而產生的糾紛。

1、建筑物區分所有權的概念。《》第70條規定:“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。”這是關于建筑物區分所有權的規定,也是我國首次以法律的形式明確了該項權利。建筑物區分所有權,是指多個區分所有權人共同擁有一棟區分所有建筑物時,各區分所有權人對建筑物專有部分所享有的專有使用權及對建筑物共用部分所享有的共用部分所有權。區分,是指數人區分一建筑而各有其一部分。區分所有,是區分一建筑物的特定部分為所有權的標的。建筑物區分所有包括兩部分:1、專有部分。這是指區分所有權人依其所購份額對建筑物套內空間獨自占有、使用的部分,在此基礎上形成的權利即區分所有權人的專有權。根據《物權法》第71條的規定,專有權與一般所有權在性質上是一致的,即專有權人對其專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利,但因建筑物結構上的相連性,專有權人在對其專有部分行使權利時不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。專有部分的形成條件有兩個:(1)構造上的獨立性,也就是要有固定的遮蔽欄,與其他區分所有權人的專有部分相隔離。(2)使用上的獨立性,一般以該部分有無獨立的出入門戶為判斷標準。2、共有部分。這是指專有部分以外的建筑物的其他部分。包括三部分:(1)建筑物的基本構造部分,如支柱、屋頂、外墻等;(2)共用部分,如樓梯、走廊、電梯、自來水管、貯水塔、消防設備、大門等;(3)部分區分所有權人共有的部分,如各樓層間的樓板(天花板、地板)、左右房屋之間的隔墻等。樓頂空間的所有權人是頂層住戶嗎?

2、樓頂的歸屬權。樓頂應是整棟樓全體業主共有的部分,而不僅是頂層住戶共有的。這是因為:首先,樓頂不能脫離地基和頂層以下樓層而單獨存在,它不僅是頂層的附屬物,而是整棟樓的附屬物,建設單位不可能將沒有樓頂的房屋交給買受人;其次,樓頂平臺上通常設有共用設施,如供水塔,這是整棟樓業主共用的財產;再次,在區分所有的建筑物,頂層樓板一般屬于整棟樓全體業主共有,頂層樓板以上的樓頂空間當然也應屬于整棟樓全體業主共有。所以樓頂應歸整棟樓全體業主共有。在此問題上需注意三點:(1)樓頂空間屬于整棟樓全體業主共有,頂層業主不能專有使用,除非經過整棟樓全體業主及物業服務企業的同意。《》第五十五條規定:“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”(2)開發商在出售房屋時不得與個別物業買受人(一般是頂層買受人)約定樓頂的專有使用權,如果約定了,該部分內容無效。物業管理區域內的全部物業在通常情況下屬于業主所有,包括專有和共有,只有尚未出售的空置房才歸開發商所有,因此,開發商無權單獨處分屬于全體業主共有的樓頂空間。《物業管理條例》第27條規定:“業主依法享有的物業共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自處分。”(3)有權決定樓頂空間如何使用的,只有整棟樓的全體業主。《物權法》第39條規定:“所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益、處分的權利。”

3、本案具體分析。《物業管理條例》第55規定:“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”本案中王某和孫某占用樓頂空間從事經營性活動,只是征得了頂層住戶的同意,這是不夠的,因為樓頂屬于5號樓全體業主共有,只有全體業主才可以決定樓頂的使用,所以,王某和孫某對樓頂的使用應經過5號樓全體業主同意。根據該規定,王某和孫某使用樓頂還要經過物業服務企業的同意,這是因為物業公司根據物業服務合同的約定有義務對物業進行管理,而對物業共用部位、共用設施設備的結構、使用等情況的了解是履行這一義務的前提。在經過業主和物業公司的同意后,王某和孫某還應辦理合法經營手續,如到工商機關辦理經營許可證、到稅務機關辦理稅務證等。而本案當事人王某和孫某在未取得頂層業主以外的其他本樓業主和東方陽光物業管理有限公司的同意下,就擅自在樓頂建造花圃,這是對其他業主共有權利的侵犯,應立即停止侵權行為,并恢復原狀。由于王某和孫某為建花圃投入了大量的財力,如果立即拆除可能會給其造成較大的經濟損失,因此,王某和孫某可以與業主委員會協商待花期結束再鏟除,并對本樓其他業主進行一定的經濟補償。樓頂空間的所有權人是頂層住戶嗎?

對于本案的訴訟主體,筆者有不同看法。《物權法》第八十三條規定:“業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。”根據本規定,有權對侵犯全體業主利益的行為提起訴訟的主體應是業主大會和業主委員會,而物業服務企業并不是樓頂的共有權人,其利益并未受損害,根據《》第一百零八條的規定,原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織,也就是“有直接利害關系”是成為原告的必要條件,而東方陽光物業管理公司與本案并無直接利害關系,因此,物業公司不是本案適格的原告。《物業管理條例》只規定了物業服務企業可以作為原告的一種情況,即業主逾期不交納物業服務費用的,物業服務企業可以向人民法院起訴。本案適格的原告應是業主委員會或5號樓除頂層業主以外的其他業主。

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